Многие из нас в последние годы сталкивались с необходимостью постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на построенный жилой дом, а кому-то это предстоит в ближайшем будущем.
Для этого требуется обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план здания, в котором будут отображены фактические границы в координатах, будет подсчитана площадь здания.
К сожалению, граждане обращаются к кадастровому инженеру только на этом этапе строительства объекта – когда всё уже построено, изменить без ущерба здание уже невозможно. Почему? Ответ прост: бытует мнение об упрощенном порядке – как хочу, так и построю, ведь это же на моем участке.
Данное заблуждение может привести к колоссальным проблемам: минимум гражданин не сможет в административном порядке зарегистрировать право на дом, максимум – получит судебную тяжбу и впоследствии предписание о его сносе.
Разберемся с теорией!
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно пункту 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и в случае если объект соответствует понятию объекта индивидуального жилищного строительства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Индивидуальный жилой дом в соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
В соответствии с частью 13 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов в том числе на предмет соответствия:
1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание – это в том числе ограничения от охранных зон инженерных объектов, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон и прочим в соответствии со статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации;
2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.
Таким образом, от выбора места строительства объекта недвижимости и его параметров зависит вероятность достижения конечной цели узаконивания объекта недвижимости – внесения его в ЕГРН.
Как понять: правильно ли выбрано место перед началом стройки?
На свой страх и риск гражданин может самостоятельно ознакомиться с градостроительными регламентами в правилах землепользования и застройки муниципального образования, а также изучить обременения своего земельного участка из выписки из ЕГРН.
Также, гражданин имеет возможность в том числе с использование портала Госуслуги запросить в органе местного самоуправления градостроительный план земельного участка (понятие раскрыто в статье 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дает возможность собственнику (тоже реализовано на портале Госулуги) участка до начала строительства уведомить орган местного самоуправления о планах по строительству, и рассчитывать на получение соответствующего ответа администрации – соответствует ли планируемый объект параметрам застройки на территории или нет.
Общественный совет при Управлении Росреестра по Оренбургской области рекомендует перед началом строительства объекта собственнику земельного участка обращаться в администрацию органа местного самоуправления за предоставлением вышеуказанных государственных услуг.
